О нормах Закона «О жилищных отношениях»

Автор Агентство "Витязь". Рубрика Юридические комментарии

В настоящее время нормы Закона «О жилищных отношениях» в области функционирования КСК и ПКСК либо не исполняются, либо трактуются превратно, в том числе юристами и судами Восточно-Казахстанской области. Нормы Закона должны толковаться буквально и гласят следующее:

В жилых домах принадлежащих двум и более собственникам помещений (квартир), образуется кондоминиум – форма собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности. То есть, к примеру, квартира принадлежит собственнику индивидуально, а также ему принадлежит доля на чердаке, кровле, в подвале, на лестничном марше, в электрической и водопроводной сетях. Эта доля не может быть отчуждена (продана, подарена и т.п.), поскольку неотделима от индивидуальной собственности (статьи 2 и 31 ЗРК «О ЖО»)

Из этого вытекает, что, к примеру, не может ПКСК или кто-либо иной, произвести отключение электроэнергии, воды, тепла кому-либо на основании его задолженности, поскольку пользование имуществом не может быть ограничено, а ПКСК не являются поставщиками энергии (ст. 188 Гражданского Кодекса Республики Казахстан, пп. 1 п. 1 Правил предоставления и потребления коммунальных услуг в Восточно-Казахстанской области).

После образования (регистрации) кондоминиума, в месячный срок проводится собрание о выборе формы управления объектом кондоминиума: 1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати; 2) кооператив собственников помещений (квартир);   3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами — управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами; 4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан (ст. 42 ЗРК «О ЖО»).

 Следует различать существенную разницу между органом управления объектом кондоминиума (физическое или юридическое лицо, осуществляющее функции по управлению объектом кондоминиума) и субъектом сервисной деятельности (физическое или юридическое лицо, осуществляющее деятельность по содержанию объекта кондоминиума). Попросту говоря, КСК управляет домом, а лицо, осуществляющее сервисную деятельность, его обслуживает на основе договора, заключаемого от лица КСК (ст. 2 и 42 ЗРК «О ЖО»)

Обязанности органа управления объектом кондоминиума:

1) организацию проведения собраний, письменного опроса собственников помещений (квартир);

2) оформление протоколов собрания собственников помещений (квартир) и листов голосования при проведении письменного опроса;

2-1) доведение в письменном виде до сведения новых собственников помещений (квартир) информации о ранее принятых общим собранием собственников помещений (квартир) решениях;

3) организацию выполнения решений собрания собственников помещений (квартир);

4) заключение и контроль исполнения договоров с субъектом сервисной деятельности;

5) представление интересов собственников помещений (квартир) по вопросам общего имущества объекта кондоминиума;

6) иные функции, определенные законодательством Республики Казахстан (ст. 42 ЗРК «О ЖО».

При этом помимо протоколов собраний и прочего, собственники помещений объектов кондоминиума, не создававшие свою форму управления, но желающие войти в управление конкретным КСК должны знать: сроки и объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых собственниками помещений (квартир) физическому или юридическому лицу, определяются на основе типового договора управления объектом кондоминиума (статья 42 ЗРК «О ЖО»).

КСК и ПКСК не имеют права осуществлять сервисную деятельность (ст. 42 ЗРК «О ЖО»). Поэтому все виды сложных ремонтов, подача электроэнергии, воды, тепла и прочего должны осуществляться субъектами сервисной деятельности на основании договора, заключаемого с ними КСК (ст. 42 ЗРК «О ЖО»).

Также все КСК обязаны открывать текущий счет на каждый объект кондоминиума, для перечисления на него денежных взносов на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума (ст. 31 и 42 ЗРК «О ЖО»)

Содержание общего имущества объекта кондоминиума осуществляется субъектом сервисной деятельности, путем:

1) проведения текущего и капитального ремонта в соответствии со строительными нормами, экологическими требованиями и нормативами, мероприятиями по санитарно-техническому обслуживанию;

2) соблюдения норм экологической безопасности в местах складирования коммунальных отходов;

3) текущего технического, санитарного содержания общего имущества объекта кондоминиума, общедомовых инженерных систем и оборудования, земельного участка;

4) расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума;

5) капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, либо его отдельных строительных конструкций, общедомовых инженерных систем и оборудования (Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 19 февраля 2015 года № 108 Об утверждении Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума)

Дома должны соответствовать техническим требованиям, предъявляемых к жилищам, утвержденным Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 27 февраля 2015 года № 153.

Ответственность КСК также четко прописана в действующем Законе «О жилищных отношениях». Так, общее имущество — части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности. А КСК – некоммерческая организация, создаваемая собственниками помещений (квартир) для совместного управления общим имуществом объекта кондоминиума (ст. 2 ЗРК «О ЖО»).

Орган управления объектом кондоминиума обязан принимать меры по сохранению общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации (ст. 31 ЗРК «О ЖО»).

Если в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей лицами, осуществляющими управление объектом кондоминиума, а также отдельными собственниками помещений (квартир), не исполняющими или исполняющими ненадлежащим образом обязанностей по содержанию и эксплуатации общего имущества жилого дома (жилого здания), причинены убытки собственникам помещений (квартир), данные лица обязаны возместить убытки в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан (ст. 42 ЗРК «О ЖО»)

Также следует понимать, что первым руководителем КСК является председатель правления (ст. 48 ЗРК «О ЖО»). Председатель правления кооператива без доверенности вправе представлять кооператив в гражданском обороте, в государственных и судебных органах. Данная норма некоторыми КСК нарушается, путем введения должности управляющего, которого наделяют правами первого руководителя. При этом, государственные органы закрывают глаза при перерегистрации Устава, с незаконной нормой. В соответствии со статьями 42 и 48 ЗРК «О ЖО», не может одновременно действовать управляющий и председатель КСК.

Председатель правления должен соответствовать Квалификационным требованиям, предъявляемых к рекомендуемой жилищной инспекцией кандидатуре председателя правления кооператива собственников помещений (квартир), утвержденным Приказом Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 29 мая 2012 года № 215.

Правление осуществляет следующие функции:

1) контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов;

2) составление годового бюджета кооператива, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию;

2-1) представление отчета по управлению объектом кондоминиума с периодичностью один раз в квартал;

3) заключение договоров от имени кооператива;

4) управление объектом кондоминиума или заключение договоров на управление объектом кондоминиума;

5) прием на работу работников для управления объектом кондоминиума и увольнение их в соответствии с утвержденным на общем собрании собственников помещений (квартир) данного объекта кондоминиума штатным расписанием;

6) ведение списка членов кооператива, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;

7) созыв и организация проведения общего собрания или письменного опроса;

8) выполнение иных обязанностей, вытекающих из Устава кооператива.

Ревизионная комиссия кооператива собственников помещений (квартир) обязана проводить финансовую проверку каждого участка деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов.

Акт проверки доводится до сведения собственников помещений (квартир) на общем собрании собственников помещений (квартир).

Члены правления и члены их семей либо собственники, проживающие в одной квартире с членом правления, не могут одновременно являться членами ревизионной комиссии (ст. 49 ЗРК «О ЖО»). При недопущении к документации, глава ревизионной комиссии вправе обратиться в суд.

При расчете затрат по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома Методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, утвержденная Приказом и.о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 года № 246.

Еще одна немаловажная норма Закона «О жилищных отношениях» игнорируется многими КСК, а также собственниками квартир и судами. Имеется существенная разница между общим собранием собственников квартир (ст. 42-1 ЗРК «О ЖО») и общим собранием членов кооператива (статья 48 ЗРК «О ЖО»)

Так, обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют следующие вопросы:

1) связанные с выбором или изменением формы управления объектом кондоминиума;

2) утверждения размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума;

3) принятия решения о заключении, об изменении или о расторжении договора управления объектом кондоминиума;

4) внесения изменений в правовой кадастр в органах юстиции;

5) изменения (расширения, модернизации, технического перевооружения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта) жилого дома (жилого здания);

6) связанные с принятием решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума и (или) определением суммы ежемесячных взносов на накопление денег на сберегательном счете;

7) расходования денег, накопленных на сберегательном счете;

8) выбора и (или) отказа от услуг субъекта сервисной деятельности;

9) утверждения сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума (ст. 42 ЗРК «О ЖО»).

Для проведения собрания избирается председатель из числа собственников.

К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся:

1) установление необходимости внесения изменений в Устав, изменение и принятие других правил и положений;

2) избрание и освобождение председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решение о выплате им вознаграждений;

3) утверждение ежегодного отчета кооператива;

4) утверждение годового бюджета и годовой сметы доходов и расходов, а также внесение в них изменений и дополнений;

5) образование резервного и других специальных фондов кооператива;

6) решение вопроса о заключении кооперативом договора со службой оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг;

7) привлечение по договору управляющего жилым домом со стороны, включая юридическое лицо;

8) выдача согласия на получение кредита на сумму, превышающую двадцать пять процентов расходной части сметы на данный год;

9) ликвидация или реорганизация кооператива собственников помещений (квартир) (ст. 47 ЗРК «О ЖО»).

Данное собрание проводится председателем правления.

Поскольку член кооператива собственников помещений (квартир) — собственник помещения (квартиры) в объекте кондоминиума, являющийся учредителем кооператива собственников помещений (квартир) или принятый в члены кооператива собственников помещений (квартир) на основании поданного заявления, то не каждый собственник является членом кооператива (ст. 2 ЗРК «О ЖО»).

Соответственно, при проведении собраний необходимо учитывать вопросы, отнесенные к компетенции конкретного собрания. Не могут рассматриваться вопросы о выборе председателя или перерегистрации устава на собрании собственников квартир. И не может рассматриваться вопрос утверждения взносов на собрании членов кооператива. Имеются и нюансы при организации собрания.

Необходимо также учитывать, что протоколы собраний и опросные листы должны соответствовать Типовым формам протокола собрания собственников помещений (квартир) и листа голосования при проведении письменного опроса собственников помещений (квартир), отчета по управлению объектом кондоминиума, утвержденными Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 20 марта 2015 года № 243.

Кроме того, необходимо учитывать при голосовании, в том числе при письменном опросе: каждый собственник помещения (квартиры) имеет при проведении письменного опроса один голос. Если собственнику помещения (квартиры) принадлежит несколько помещений (квартир), то он имеет соответствующее количество голосов (ст. 42-1 ЗРК «О ЖО»). То есть, если у квартиры два и более собственника – каждый из них имеет право голоса (при условии дееспособности, правоспособности).

Комментарии

софья кравченко

|

прокуратура слово сказала, прокуратура слово забрала, косвенно признала, что была не права, жаль, что не известно, понесли ли наказание те прокуроры, кто все это наколбасил, а бедный «запытанный» задержанный ответит за свое вранье? кстати, с криминальным прошлым и, как видится, с настоящим

Опросы

Как мой сайт?

Посмотреть результаты

Loading ... Loading ...